Споры, связанные с недвижимостью

Основным объектом гражданских прав, как по значимости, так и по стоимости, является недвижимое имущество. К недвижимым вещам, согласно гражданскому законодательству относится земля и то, что находится под ней, и имеет с ней прочную связь.

Земля – это участок поверхности земли, имеющий границы, установленные соответствующим образом. Соответственно, прочную связь с землей имеют дома, дачи и др.

В силу стратегической ценности недвижимости сделки, объектом которых она является, подлежат государственной регистрации в соответствующем органе государственной власти (Росреестр).

 

Правоотношения, возникающие в сфере регистрации прав на недвижимость, регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Перечень прав, подлежащих регистрации содержится в Гражданском кодексе РФ. К ним относятся: право собственности, хозяйственное ведение, оперативное управление, сервитуты и др.

 

Самыми распространенными сделками, имеющими в качестве объектов недвижимость, являются: купля-продажа, дарение, наследование, ипотека, долевое участие в строительстве, найм жилых помещений.

 

При заключении договора купли-продажи одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество, а другая сторона (покупатель) должен это имущество принять и заплатить установленную цену.

 

Заключение договора купли-продажи возможно только с лицом, обладающим правом собственности на недвижимое имущество. Поэтому при заключении договора необходимо проверить полномочия лица, отчуждающего недвижимое имущество, на предмет подтверждения его права собственности. Если продавец состоит в браке, то необходимо получить согласие на продажу недвижимости от второго супруга, заверенное нотариально.

 

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в одном экземпляре.

 

Договор, как и право собственности, подлежат государственной регистрации. При отсутствии данной процедуры договор будет считаться незаключенным.

 

Иным обязательным условием для признания договора заключенным определение в нем цены и предмета. Сведения о предмете должны обладать признаком достаточности, чтобы идентифицировать объект правоотношений.

 

Отсутствие в договоре четких сведений о его предмете и цене влечет признание такого договора незаключенным. Незаключенный договор не порождает возникновения права собственности у покупателя, со всеми вытекающими для него негативными правовыми последствиями.

 

Договор дарения достаточно распространен в настоящее время. В нем также должна быть четкая идентификация объекта дарения.

 

При заключении договора дарения необходимо учитывать следующее: если в таком договоре содержится условие о передаче имущества после смерти дарителя, то такой договор ничтожен.

 

Договор дарения заключается в письменной форме. Обращение к нотариусу не обязательно.

 

При этом следует помнить, что дарение запрещено между коммерческими организациями, чиновникам, педагогам, медицинским, социальным работниками и от имени детей. Данный запрет содержится в ст. 575 ГК РФ.

 

Иной формой перехода права собственности на недвижимое имущество является наследование. Существует две формы наследования – по закону и по завещанию.

 

В пределах 6-месячного срока с даты смерти наследодателя наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Помимо данного заявления необходимо также собрать пакет документов, включающий в себя документы о характеристиках объекта наследования. В итоге нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, на основании которого осуществляется регистрация права собственности наследника.

Одним из наиболее приемлемых способов покупки жилья является приобретение жилого помещения по договору долевого участия в строительстве. Согласно экономическому закону «спрос рождает предложение» - количество строительных компаний, предлагающих свои услуги по строительству жилых домов с привлечением денежных средств у населения, также увеличилось. Однако в силу непростой экономической ситуации строительные компании не всегда готовы выполнить свои обязательства по договору в полном объеме, к примеру, передать в регистрирующие органы пакет документов, необходимый для регистрации права собственности граждан на жилые помещения, приобретенные ими по договору долевого участия. В таком случае единственным способом признать право собственности на жилое помещение, может только суд.

 

При этом суды квалифицируют договор долевого участия в строительстве как договор купли продажи объекта в будущем, что в отношении дольщиков - физических лиц позволяет применять нормы Закона о защите прав потребителей, что дополнительно защищает права граждан.

Покупка жилья возможна также с привлечением заемных средств: посредством оформления кредита в банке. В данном случае банк либо иная кредитная организация оформляет ипотеку, т.е. приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка вплоть по полного погашения кредита.

 

Оформляется ипотека отдельным договором и регистрируется в установленном порядке. При этом в регистрирующих органах в отношении такого имущества делается отметка о том, что оно находится в залоге.

 

Важнейшим аспектом данных правоотношений является возможность обращения взыскания на недвижимость со стороны банка и ее последующая продажа с торгов.

В отношении недвижимости уже приобретенной и зарегистрированной возможные проблемы кроются в порядке пользования общим имуществом, если недвижимость находится в общей совместной собственности, найме жилого помещения, выселении лиц, утративших право пользования жилым помещением, снятии их с регистрационного учета.

 

Совместно с собственником жилого помещения, как правило, проживают члены его семьи, которые обладают такими же правами, что и собственник в части пользования жилым помещением.

 

Если жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве собственности, другими словами, находится в общей долевой собственности, собственник может столкнуться с разногласиями между другими сособственниками по поводу порядка пользования общим имуществом. В случае не достижения согласия, такой спор переносится на рассмотрение суда.

 

Найм жилого помещения бывает двух видов коммерческий и социальный.

 

Социальный найм помещения возможен только в случае, если недвижимость находится в государственной либо муниципальной собственности. Договор социального найма помещения заключается в письменной форме без установления срока.

 

Если наниматель проживает в жилом помещении совместно с членами семьи, то им предоставляются такие же права как самому нанимателю (в части пользования помещением). Более того, лица, проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре найма.

 

В настоящее время активно развивается договор коммерческого найма. В силу данного договора собственник передает во временное владение и пользование другому лицу жилое помещение за плату.

 

В целом данный вид договоров особых затруднений на практике не вызывает. Однако он должен содержать все существенные условия, в противном случае будет считаться незаключенным. При заключении договора необходимо проверить, что наймодатель действительно является собственником квартиры или помещения. Следует внимательно ознакомиться с условиями досрочного расторжения договора в одностороннем порядке со стороны наймодателя. В договоре следует прописать, кто будет проживать совместно с нанимателем. При этом вселение несовершеннолетних детей нанимателя может происходить без согласия собственника, сдавшего жилье по договору найма. Договор найма заключается на срок не более 5 лет. Если договор найма заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным. Заключение Договора краткосрочного найма более выгодно наймодателю, так как при нем не применяются многие права нанимателя, установленные для договора обычного найма.

 

В целях соблюдения порядка договорных правоотношений все имущество, находящее в жилом помещении, должно быть получено по акту приема-передачи с указанием состояния, в котором оно передавалось.

 

Платежи по договору должны оформляться распиской о получении с указанием суммы, основания получения и времени получения. Расписка должна быть написана собственником собственноручно, им же и подписана.

 

Актуален вопрос о снятии с регистрационного учета лица, утратившего (либо никогда не приобретавшего) права пользования жилым помещением. Снятие лица с регистрационного учета требует обращения в суд с исковым заявлением о признании лица утратившим либо не приобретшим право пользования жилым помещением. Требования заявителя должны быть обоснованны и подтверждены соответствующими доказательствами. Только в таком случае суд удовлетворит требования.

 

К искам о правах на недвижимость относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, установлении сервитута, установлении границ земельного участка, освобождении имущества от ареста.

Инициация судебного процесса предполагает наличие определенного объема знаний правового характера, которым граждане, не имеющие дела с юриспруденцией, обладают не всегда в должном объеме.